今週の松竹梅第574号「老人ホーム入居後でも小規模宅地特例は使えるのか？②」

配信日：2024年6月24日

前回「老人ホーム入居後でも小規模宅地特例が使える」ことを取り上げました。今回は、もう少し掘り下げてみます。実は、この特例を使うために入居後「やってはいけないこと」があります。 個人的には、節税のために希望がかなわないのは、良くないことだと考えています。しかし、知っていたかどうかで、後々相続税額が大きく違うなら知っている方が良いですね。

【今週の松】 「特例対象になる老人ホームとは」

小規模宅地特例対象になる老人ホームは、どこまでの範囲を言うのでしょうか？２０１４年改正以前は、ほぼ特養（特別養護老人ホーム）のみが特例対象でしたが、改正後は、有料老人ホームでも対象になりました。有料老人ホームは、老人を入居させて「食事の提供」「介護サービスの提供」「家事サービスの提供」「健康管理」のうち１種以上のサービスを提供している施設を言い、「介護付」「住宅型」「健康型」など、対象範囲は広いです。ただし、「有料老人ホーム」として届出が必要なので、未届け施設に入居していた場合は、特例対象外になります。戸建て型の小規模施設の場合、未届けの場合があるので、確認すべきです。

【今週の竹】 「入居後に自宅の状況を変えると特例が使えない！」

老人ホーム入居後でも、元の自宅を自宅として小規模宅地特例を使う場合、重要な注意点があります。それは、ホーム入居時の自宅の状況を維持しないと特例対象にならない点です。大いにあり得るのは、自宅が空き家になるのは、もったいないからとして賃貸したり、他の家族が新たに住むことです。いずれも、その事実が発生すれば、自宅として特例対象にすることができなくなります。賃貸をやめたり、他の家族が住まなくなっても特例対象に戻れません。なお、ホーム入居時に同居していた家族については、そのまま住んでいても特例対象のままです。つまり、ホーム入居時の状況を変えなければ、特例対象を維持できることになります。

【今週の梅】 「状況を変えてしまったら」

現実には、相続税の特例対象になることを検討しつつ、老人ホームに入居する方はまれでしょう。むしろ、空き家にするより有効利用を考える方が自然です。 自宅がマンションなら、なおさらですね。 賃貸の場合は、８０％評価減になる自宅特例は使えなくなりますが、賃貸事業特例として、５０％評価減の対象になる場合もあり得ます。 新たに家族が住み始めた場合は、いったん特例の対象から外れますが、老人ホーム入居中の家族と「生計一」とみなされれば、再び８０％評価減の特例対象になる場合があります。

【松ちゃんの独り言】 「ハードルが高い相続税特例の生計一」

今回「生計一」なる用語が出てきました。相続税の世界で「生計一」はあちこちに出てきますが、別居家族の場合、かなりハードルが高く、ほぼ認められていないようです。老人ホーム入居の場合、元の自宅を自宅として認められても、その後入れ替わりに引っ越してきた家族が自宅特例を使うには「生計一」が条件になりますが、実際には、別居しているため、認められることは、ほぼありません。 老人ホーム入居前に同居していれば、かなり認められやすくなります。
　それでは、次回もよろしくお願いします。