今週の松竹梅第６６１号「確定申告から見える不動産マーケット」

配信日：2026/3/16

こんにちは。 松本事務所メルマガ「今週の松竹梅」第６６１号を配信します。 ２０２５年分所得税確定申告シーズンが完了しました。 皆様協力ありがとうございました。私が依頼を受けて提出した 申告書は１３２件です。 今回は、１３２件を通して感じた世の中の流れをお伝えします。 まずは不動産編。

【今週の松】 【今週の松】「不動産譲渡益が高額に」

２０２４年分申告あたりから急激に増えたのが、
不動産譲渡益が高額になったことです。
日本は木造家屋が多いので、築２０～３０年だと、
土地の価値上昇分のみになり、購入価額を上回ることは
あまりなかったのですが、今シーズンは、土地のみでも２倍以上になっている
案件がちらほらありました。都心の大規模中古マンションだと、
築３０〜４０年でも倍以上の事例が珍しくありません。
居住用不動産だと、３０００万円控除特例があり、税理士としては、
課税利益が出なくて楽なのですが、
今シーズンは売買益が３０００万円を超える案件も複数ありました。

【今週の竹】 【今週の竹】「家賃は意外と上がっていない」

今シーズンの不動産所得申告の感想としては、 不動産売買相場やリフォーム費用はかなり上がっているのに、 家賃、特に居住用家賃は「意外と」上がってません。 低家賃の古い木造アパートは満室です。 低家賃アパートは、外国人居住者が多く、痛みも激しいので オーナーの悩みはつきませんね。 大幅な修繕か建替えか売却かの、難しい判断になってきます。

【今週の梅】 【今週の梅】「リフォーム費用が高額に！」

不動産オーナーさん達と話していて感じたことは、 建物リフォーム費用の高騰と手配の困難さです。 現在、建設資材はかなり上がっており、物流料金も、もちろんかなり上昇しています。 と言うか、資材に関しては、上昇と言うより不足しています。 しかも、リフォーム業界の職人が深刻な不足状態です。 よって、見積もりを取ろうにも値段さえ出ません。 発注しても、１部屋ごとだと、確実に後回しになります。 不動産オーナーは、意思決定が遅い方が多いので、 この状況についていけてません。

【松ちゃんの独り言】 【松ちゃんの独り言】「リフォーム需要はますます増える」

賃貸不動産オーナーは、リフォーム費用高騰だけでは、 状況を完全に把握できていません。 それは空き家リノベーションブームと、大量の大規模修繕時期です。 日本でもっとも住宅が大量に建てられたのは、 １９８０年代後半から１９９０年代前半です。 よって、建て替えや大規模修繕需要はさらに増えることが確実です。 しかも、建設業労働者は減少しています。 不動産オーナーは、この状況をよく理解して 意思決定しなければいけません。