今週の松竹梅第584号「不動産購入直後の贈与はセーフか？」

配信日：2024年9月9日

このメルマガでは、これまで贈与を何度か取り上げてきましたが、簡単に理解していただくために、現金贈与を前提にしていました。今回は、贈与効果が大きくなる「不動産贈与」を取り上げます。

【今週の松】 「不動産贈与は原則として相続税評価」

不動産を贈与する場合は、原則として「相続税評価」の価額を贈与財産として評価します。具体的には、土地については「路線価評価」、建物については「固定資産税評価」です。一般的な傾向として、鉄筋コンクリート造マンションの場合、時価と相続税評価が大幅に乖離します。私の感覚ですと、マンションの相続税評価は、購入金額の３割から４割程度のものが多いです。例えば、９０００万円で購入したマンションが、１／３評価なら３０００万円です。親子間で、９０００万円の現金贈与を行った場合、贈与税は４２４９万円ですが、評価３０００万円のマンションなら１０３５万円です。税額で３２１４万円もの差が付きました。

【今週の竹】 「購入直後の贈与はセーフか？」

不動産贈与の「相続税評価」のパワーを原則的に説明しました。とすると、親がマンション購入して、直後に子に贈与すると節税になるのでは？と考えますね。このスキームを明確にアウトにするルールはありませんが、相続税業界で恐れられている「総則６項」なる曖昧な通達が存在します。原文は法律でなく「財産評価基本通達６」として、「この通達の定めによって評価することが 著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と非常に短く簡潔な文章ですが、何が何だかわかりませんね。翻訳すると、あまりにも節税効果ありすぎると認めないよ！との意味です。

【今週の梅】 「購入直後の贈与否認例」

この総則６項による否認例は、相続税ではしばしば話題になりますが、贈与税でも最近の事例があります。内容としては、２０１７年１１月に８億７０００万円購入して、その５ヶ月後に子に贈与、その４年後に調査通知があり、実地調査前に自主修正申告して調査終了との微妙な内容です。事例を読む側としては、税務当局が調査でどう計算したか知りたい場面です。この事例は調査通知段階で「総則６項を適用する可能性」を通知とのことでした。しかも、調査が４年後と、異様に遅いタイミングです。国税側の意図としては「注意喚起」の事例と解釈しています。

【松ちゃんの独り言】 「結論として、不動産贈与はセーフ？」

結局、購入直後の不動産贈与がセーフかどうか、モヤモヤしましたね。個人的には、多少の条件付きになりますが、セーフだと考えています。条件としては、①銀行融資をからめないこと、②購入とほぼ同時の贈与は避けたい、③贈与直後の売却も避けたい、④大きな金額ではない、この４条件が揃っていれば、まあまあ大丈夫かなと考えています。親側の年齢によっては、相続時精算課税で贈与すべきです。
　それでは、次回もよろしくお願いします。